民商事成功案例：商铺拖欠租金并拒不腾退，出租方诉请基本全部获支持，判赔逾51万元（广东深圳）

一、案件背景

出租方与承租方于 2023 年 7 月签订《大厦租赁合同》，将深圳市龙华区的商铺出租给承租方经营生鲜超市。承租方自 2024 年 4 月起拖欠租金，且经多次催告仍未支付。出租方依据合同约定发出《单方解除合同通知函》，承租方于 2024 年 6 月 28 日签收，但此后仍继续占用房屋拒不腾退。出租方遂向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，主张租金、房屋占有使用费、免租期租金、履约保证金、物业水电费及相关违约金与律师费。

二、争议焦点

本案争议集中在四点。第一，合同解除时间与解除效力。承租方拖欠租金超过两个月，出租方依约享有单方解除权，解除时间应如何确定。第二，欠付租金与物业水电费的金额认定。需以收费通知单、微信记录、律师函等证据核定具体数额。第三，免租期租金能否追偿。这是本案的难点——合同给予的免租期优惠，在承租方违约提前解除时，出租方能否主张返还。第四，房屋占有使用费的计算标准。

三、律师代理思路

龙清颖律师代理出租方，围绕"解除合法、欠款清晰、损失可追"构建主张。其一，固化解除的合同依据。梳理合同关于"拖欠租金超过两个月出租方有权无条件提前终止合同"的约定，结合催告函与《单方解除合同通知函》的送达记录，明确解除条件已成就且已生效。其二，逐项组织欠款证据。以收费通知单、微信聊天记录、通知函、律师函相互印证，证明欠付租金、物业费与水电费的金额。其三，主张免租期租金的返还。免租期系基于承租方完整履行合同的预期而给予的优惠，承租方提前违约解除，该优惠的对价基础不复存在，出租方有权要求补足。其四，主张占有使用费与保证金。

四、法院认定要点

法院认为：案涉租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。承租方负有举证证明其付款情况的义务，而其未提交相反证据，依法应承担不利后果。结合合同约定的租金标准及出租方代付物业费、水电费的凭证，法院确认承租方尚欠 2024 年 4 月 1 日至 6 月 27 日期间租金 82509.66 元，以及 2023 年 9 月 15 日至 2024 年 7 月 17 日期间物业费、水电费 90133.73 元。承租方拖欠租金超过两个月已构成违约，合同于其签收解除通知函之日即 2024 年 6 月 28 日解除。合同解除后承租方仍占用房屋，占有使用费按合同月租金标准酌定为 22466.4 元。

五、判决结果

深圳市龙华区人民法院作出判决：

• 确认租赁合同于 2024 年 6 月 28 日解除；

• 承租方支付 2024 年 4 月 1 日至 6 月 27 日期间租金 82509.66 元；

• 支付 2024 年 6 月 28 日至 7 月 17 日期间房屋占有使用费 22466.4 元；

• 支付免租期租金 218092.58 元；

• 承租方已支付的履约保证金 67399.2 元归出租方所有；

• 支付 2023 年 9 月 15 日至 2024 年 7 月 17 日期间物业管理费、水电费 90133.73 元；

• 承租方于十日内将注册地址或经营场所迁出或注销；

• 支付律师费 34045 元及保全担保费。

六、给出租方的启示

合同里的"免租期"要设计成可回收的。本案的一大亮点是免租期租金 218092.58 元获得支持。建议在合同中明确约定：承租人提前解除或违约导致合同终止的，应按实际租期比例补足免租期租金。解除通知必须有效送达。解除时间以承租人签收通知函之日确定，送达凭证是主张后续占有使用费的起点。经营地址迁出条款别省。约定承租方在解除后限期迁出或注销以租赁房屋为注册地址的营业执照，可避免出租方后续招商受阻。